Novembre 27, 2021

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Storia di copertina: come il mercato immobiliare cinese è atterrato nel gelo profondo

Il 7 ottobre, decine di proprietari di case si sono riuniti in un nuovo ufficio vendite di sviluppo residenziale a Nanyang per chiedere un rimborso. Il valore delle loro case è sceso di almeno il 30% entro un anno dall’acquisto. Nello stesso progetto di quartiere dello sviluppatore il prezzo medio delle case è sceso di oltre il 40%.

Nanyang, una città di quasi 10 milioni di abitanti nella provincia di Henan, nella Cina centrale, è la parte più piccola del mercato immobiliare nelle città di terzo e quarto livello della Cina. Negli ultimi anni, con il grande afflusso di immigrati dalle campagne verso città più piccole come Nanyang, gli sviluppatori China Evergrande Group e Country Garden Holdings Co. Ltd. Si è affrettato a costruire alloggi.

Più tardi, il governo federale, preoccupato per il surriscaldamento del settore immobiliare, si è spostato verso il freddo. Da quando il presidente Xi Jinping ha annunciato nel 2017 che “l’alloggio è per vivere, non per speculare”, i politici hanno imposto una serie di misure per frenare il debito diffuso degli sviluppatori e rafforzare gli standard per i prestiti ipotecari. Il freddo nel settore immobiliare riflette queste politiche perché gli esperti del settore affermano che il paese più popoloso del mondo sta ancora affrontando la carenza di alloggi.

Gli sviluppatori hanno registrato un forte calo delle vendite di case da quando il governo ha limitato la loro capacità di prestito lo scorso anno, aumentando il loro onere finanziario. Da settembre, i rating creditizi o le prospettive di nove sviluppatori sono stati ridotti di circa 20 volte. Il La stretta creditizia Ciò potrebbe portare al crollo di Evergrande, uno dei più grandi sviluppatori del paese, che ha sollevato preoccupazioni sul mercato.

Di conseguenza, gli sviluppatori hanno perso il loro appetito per gli immobili, il che esercita una pressione finanziaria sui governi locali affinché facciano molto affidamento sulle vendite di terreni. Questa pressione limiterà i finanziamenti per le infrastrutture e peserà la crescita economica.

A casa fredda in tutta la Cina

Nel frattempo, le vendite delle case esistenti sono crollate sotto la pressione dei mutui imposti da diverse città. Un broker nella provincia di Hunan ha detto a Kaixin che le vendite di case usate della sua azienda sono diminuite del 30% -40% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.

Gli sviluppatori ora pagano ai broker una commissione fino a $ 15.500 per unità per vendere case.

Il settore è a conoscenza dei meccanismi di tariffazione di riferimento fissati dalle amministrazioni cittadine per controllare l’ammontare dei prestiti che le aziende domestiche prestano agli acquirenti. A febbraio, Shenzhen ha fissato i prezzi di riferimento per gli immobili usati in 3.595 complessi residenziali e ha vietato alle banche di elaborare prestiti superiori al prezzo di riferimento. Da allora, le vendite di case usate in città sono scese a 1.765 unità ogni mese, in aumento dalla normale gamma di 5.000 a 8.000 a settembre.

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Altri capoluoghi di provincia, come Sanya, Chengdu e Xi’an, seguirono Shenzhen. I prezzi di riferimento per la maggior parte dei beni usati da includere nel sistema di Guangzhou sono stati ridotti del 30% –50% rispetto al prezzo di mercato. Huang Tao, direttore della Central Property Agency nel Guangdong, ha affermato che molti venditori considerano i prezzi di riferimento “inaccettabili” e hanno adottato un “approccio attendista”, che ha portato a un forte calo delle transazioni.

Nell’ultimo nuovo schema nel centro di Guangzhou, le nuove unità vengono solitamente vendute in pochi minuti, con lo sviluppatore che ora paga commissioni ai broker fino a 100.000 yuan ($ 15.500) per unità. China Wanke Co Ltd, i primi tre sviluppatori a non lavorare con i broker, ha recentemente firmato accordi di agenzia per due progetti a Shenzhen, ha detto un broker locale.

Le commissioni dei broker sono un indicatore chiave per il mercato interno e commissioni elevate indicano che gli sviluppatori non possono vendere progetti da soli, ha affermato Deng Haji, direttore della National Real Estate Manager Coalition.

Il I 100 migliori sviluppatori Le vendite a settembre sono state di 759,6 miliardi di yuan (118 miliardi di dollari). Secondo il Real Estate Data Collector China Real Estate Information Institute (CRIC), questo è in calo del 36,2% su base annua rispetto a un calo del 20,7% ad agosto. Tradizionalmente, settembre e ottobre sono l’alta stagione per le vendite di immobili. Durante la festa nazionale della prima settimana di ottobre, le vendite di nuove case nelle principali città monitorate dalla China Index Academy sono diminuite del 33% annuo.

Diminuisce la fame di terra

Nel frattempo, le aste dei terreni dei governi locali hanno ricevuto una risposta positiva. Il 27% dei terreni in vendita non è riuscito ad attirare offerenti a settembre, il numero è aumentato per il quarto mese consecutivo, secondo i dati CRIC. Le entrate del governo locale provengono dalla vendita di terreni Cadrà l’anno prossimo Dopo essersi espansa a un ritmo lento quest’anno, Moody’s Investors Service Inc.

Alcune città, come Shanghai e Hangzhou nella provincia di Zhejiang, nella Cina orientale, hanno recentemente interrotto diverse aste di terreni pianificate. Meno della metà dei terreni venduti nell’ultima asta nella città di Guangzhou e pochissimi terreni sono al top del prezzo richiesto.

 Molte città hanno recentemente interrotto le aste di terra programmate poiché gli sviluppatori hanno perso l’appetito per la terra.

Tra gli acquirenti di terreni L’ultima vendita di GuangzhouLa maggior parte delle attività estere della Cina sono sviluppatori di proprietà statale, tra cui Guangzhou Pearl River Industrial Development Holdings e Yuxiu Enterprises (Holdings) Limited. , Ha detto l’esperto immobiliare Deng.

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Lu Ding, capo economista cinese di Nomura Holdings Inc., ha affermato che il settore immobiliare è senza speranza e che la sopravvivenza è una priorità. .

Ampio impatto sull’economia

Le preoccupazioni per l’impatto del settore immobiliare di raffreddamento sull’economia in generale hanno sollevato il dibattito sull’opportunità di allentare le sue politiche in modo da non influenzare gravemente l’economia di Pechino.

Louis Quiz, capo dell’economia asiatica presso la società di ricerca Oxford Economics Ltd, ha affermato che la recessione nel settore immobiliare residenziale rallenterà la crescita economica della Cina al 3,6% nel quarto trimestre.

Per stabilizzare i mercati immobiliari in rapido raffreddamento, alcuni governi locali hanno iniziato a prendere provvedimenti per ridurre la pressione sui flussi di cassa sugli sviluppatori e aumentare la domanda. All’inizio di questo mese, la città del nord-est Harbin Gli sviluppatori hanno rilasciato una serie di misure tra cui restrizioni allentate sulle entrate della prevendita e sussidi ad alcuni acquirenti di case per la prima volta.

Alcuni governi locali hanno consigliato agli sviluppatori di non abbassare troppo i prezzi. I governi locali in almeno sette città – comprese le città provinciali di Yuenyang e Hebei nella provincia di Hunan, tra cui Tangshan e Zhangjiago – hanno tenuto colloqui con società immobiliari o fissato limiti agli sconti.

I regolatori finanziari hanno chiesto ad alcune importanti banche di accelerare l’approvazione dei mutui nell’ultimo trimestre. Ai finanziatori è stato permesso di richiedere la vendita di titoli garantiti da mutui residenziali per liberare disposizioni sui prestiti, allentando il divieto imposto all’inizio di quest’anno.

Nessun cambiamento nella politica

In un rapporto del 29 settembre, Tianfeng Securities prevede un certo sollievo per le vendite e i finanziamenti immobiliari nel quarto trimestre.

Ma la maggior parte degli economisti peruviani afferma che il tono chiave della politica della “casa per vivere” del governo federale non cambierà nel lungo periodo ed è difficile cambiare la tendenza al raffreddamento a lungo termine del settore.

Molte persone vicine alle istituzioni finanziarie o alle autorità di regolamentazione hanno detto a Kiksin che non ci sarebbe stato alcun cambiamento fondamentale nella politica di finanziamento immobiliare. La banca centrale ha dichiarato il mese scorso nel suo rapporto sulla posizione finanziaria 2021 che il meccanismo di gestione rigoroso della Cina per il debito immobiliare delle banche farebbe parte della normale politica.

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Introdotto nel dicembre 2020, il sistema limita il debito in essere delle banche al rapporto debito lordo e debito in essere.

In Incontro di settembre, La Banca centrale e l’Autorità di regolamentazione bancaria e assicurativa della Cina (CBIRC) hanno invitato le istituzioni finanziarie a cooperare con i governi locali per mantenere la crescita sostenibile e sana del mercato immobiliare e per proteggere i diritti e gli interessi dei consumatori.

C’è il governo cinese insistito Zou Lan, capo della divisione dei mercati finanziari della Banca popolare cinese, ha affermato che l’economia non utilizzerà la proprietà come stimolo a breve termine. Il settore immobiliare è “stabile e ordinato”, ha affermato.

Gli investimenti immobiliari sono recentemente crollati dopo che alcuni sviluppatori hanno affrontato problemi di credito, ma questo è un normale fenomeno di mercato, ha affermato Zoo. Alcune banche hanno frainteso le politiche macroprudenziali relative al settore immobiliare, ha affermato.

Nonostante le recenti speculazioni, Lou di Nomura ha affermato che è improbabile che il governo allenta le restrizioni sul settore immobiliare. Il potenziale per un’inversione di tendenza nel settore immobiliare nel deplorevole stato di Pechino è piccolo, ha affermato Lu. Questa politica di austerità riflette l’impegno senza precedenti del governo federale e i governi locali affrontano relativamente poca opposizione alla sua attuazione, ha detto a Kiksin.

Mentre il governo cambierà la sua politica di regolamentazione a seconda del volume delle vendite di obbligazioni in dollari degli sviluppatori cinesi, quanto la vendita influenzerà il mercato obbligazionario nazionale e l’entità dei problemi finanziari dei governi locali a causa delle basse entrate delle vendite di terreni. , ha detto Lou.

Ma nel complesso, l’impegno di Pechino nel ridurre la sua dipendenza dagli investimenti immobiliari non cambierà facilmente, ha affermato Lu. Nonostante alcuni allentamenti delle politiche, è difficile toccare le politiche chiave, inclusa la notevole politica delle “tre linee rosse” che fissa le tasse di base per il rapporto passività-attività degli sviluppatori e il rapporto debito-patrimonio netto. E il rapporto di indebitamento a breve termine in contanti, ha detto Lou.

Lu ha anche suggerito che il governo dovrebbe fare un lavoro migliore per risolvere il problema degli alloggi a medio e lungo termine, come l’espansione degli alloggi sovvenzionati dal governo e la distribuzione della terra e l’anticipo delle tasse sulla proprietà per aumentare le entrate del governo locale. Progetti di edilizia economica.

Peng Kinkin e Zhang Youshei hanno contribuito a questo rapporto.

Contatta la giornalista Denise Gia (huijuanjia@caixin.com) E l’autore Bob Simison (bobsimison@caixin.com)

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